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美国20大中城市平均房价继续下跌 复苏压力依旧

美国标准普尔公司29日发布的凯斯-席勒房价指数显示,今年1月份美国20个大中城市平均房价继续下跌,表明美国房地产复苏依旧面临压力。 www.ecoswaybj.com

  数据显示,1月份,美国20个大中城市房价环比下跌1.0%,同比下降3.1%。当月,在美国20个大中城市中,仅有首都华盛顿地区房价同比上涨3.6%,圣迭戈地区的房价同比微增0.1%,其余18个城市及其周边地区的房价皆下探,其中11个城市房价再创2006至2007年峰值以来新低。 www.ecoswaybj.com

  标准普尔公司指数委员会主席戴维·布利策说:“美国房价延续了2010年末的跌势,也让我们在近期看不到反弹的希望。” www.ecoswaybj.com

  分析人士认为,受失业率居高不下、前期购房优惠政策到期、住房止赎率高企等因素影响,美国房地产复苏动力不足,目前仍延续着价跌量滞的弱势局面。 www.ecoswaybj.com

  凯斯-席勒房价指数由经济学家卡尔·凯斯和罗伯特·席勒等人开发,它反映美国20个大中城市独栋房屋售价的变动情况,是衡量美国房地产价格的一项重要指标。该指数涵盖美国20个大中城市及其周边地区的房价,包括凤凰城、洛杉矶、圣迭戈、旧金山、丹佛、华盛顿、迈阿密、坦帕、亚特兰大、芝加哥、波士顿、底特律、明尼阿波利斯、夏洛特、拉斯韦加斯、纽约、克里夫兰、波特兰、达拉斯和西雅图。

美国二手房销售大跌 房价跌至近九年来最低
美国二手房销售2月份大跌近1成,全美二手房中位价格也跌到近9年来的最低点,显示美国房地产市场复苏之路依然漫长。 www.ecoswaybj.com

  美国房地产经纪人协会(NAR)21日发布的报告显示,今年2月份,美国二手房销售月环比减少9.6%,从而使二手房销售降至一年488万套的水平。此前美国二手房销售曾连续3个月回升,而此番逆转创半年多来最大跌幅,超过了此前经济学家最不乐观的预测。 www.ecoswaybj.com

  经济咨询公司IHS Global Insight资深经济学家克里斯托弗说:“房地产市场依然十分萧条,并且成为经济特别是家庭净资产的主要拖累因素。” www.ecoswaybj.com

  据分析,二手房市场大跌主要是因为今年1、2月份美国各地暴风雪连连,对房屋销售造成巨大影响。依然严格的按揭贷款环境也使得一些有意购房者有心无力。 www.ecoswaybj.com


  根据NAR的统计,今年2月份全美二手房中间价为15.6万美元,比去年同期下跌5.2%,是2002年4月份以来的最低点。房地产专家指出,二手房市场供大于求以及没收拍卖房增多,是二手房价格走低的主要原因。2月份没收拍卖房和快速销售房的交易量占整体二手房交易量的近4成,这种因为房东供不起按揭被没收拍卖或不得不削价出手的房子,其价位通常正常低于市场价1到2成。 www.ecoswaybj.com

  二手房交易占美国房地产市场总交易量的9成左右,其萎靡不振直接拖累美国房地产市场乃至就业市场的复苏。NAR首席经济学家劳伦斯·云说:“如果价格下跌的状况持续下去,即便就业市场复苏,仍会阻碍整个房地产市场的恢复。” www.ecoswaybj.com

经济数据显示:美国经济复苏走强

  近期公布的一些经济数据显示,美国经济复苏正在走强。

  美国商务部25日公布的数据显示,去年第四季度,美国实际国内生产总值增幅向上修正为3.1%,高于上个月公布的2.8%。当季个人消费开支、出口和企业投资等因素拉动第四季度经济增长走高。第四季度,个人消费开支增长4.0%,仅计算机销售就为GDP增幅贡献了0.35个百分点。个人消费开支约占美国经济总量的70%,是美国经济增长的主要动力。此外,第四季度出口增长8.6%,非居民固定资产投资增长7.7%。

  美联储发布的最新工业生产报告显示,美国制造业产出继续回升,2月份的制造业生产指数从1月份的93.1增至93.5。制造业回暖是美国此轮经济复苏中的一大亮点。美国制造业自2009年以来持续扩张,成为拉动经济增长的重要动力。

  除了经济数据,值得关注的是,最近美国财政部和美联储的几则宏观经济政策消息,从另一个侧面反映了复苏现实。

  美联储本月18日宣布允许通过“压力测试”后部分大型银行可以进行提高股息分红等资产处置行动,包括可以提高股息分红或者重新支付股息、回购股票,或者偿还政府资金。在金融危机期间,监管机构禁止银行在得到批准之前提高股息分红。美联储对大型银行的分红“开绿灯”表明美国银行机构的财务状况明显改善。美联储说,在2008年底到2010年底期间,美国最大的19家银行的普通股价值增加了超过3000亿美元,银行机构资本的量和质都已经改善。

  21日,财政部宣布将开始出售金融危机期间购买的剩余住房抵押贷款证券。美国政府目前持有的房贷证券共计1420亿美元,主要由两大房贷机构房地美和房利美发行。财政部将从本月开始销售这些证券,每月为100亿美元。财政部助理部长玛丽米勒说,这项出售是美政府从2008和2009年为应对金融危机采取的稳定金融市场的行动中继续逐步退出的一项举措。分析认为,之所以在此际抛出这项政策,一方面是美政府在推动淡出住房金融市场的改革,试探市场反应,另一方面也可为解决当前的预算难题助力。

  从国际范围看,美国相对强劲的复苏已经确立,在发达国家范围,美国经济处境优越。按照国际货币基金组织总裁顾问朱民的判断,当前世界经济处于“三速”复苏。新兴市场和发展中经济体继续保持较高速增长,欧日缓慢,美国居中。

  日本经济原本增长乏力,而近期的地震天灾则对其短期造成重击。至少从短期来看,日本经济明显受挫。按照世界银行的预计,日本地震造成的经济损失约在1230亿至2350亿美元,灾后重建大约需要五年时间。国际货币基金组织24日援引日本政府的估计,灾害损失总额将占日本国内生产总值的3%-5%,远高于1995年阪神大地震2%的损失。

  欧洲方面,主权债务危机继续发酵,葡萄牙成为了新一颗倒下的多米诺骨牌。国际评级机构惠誉刚刚调降了葡萄牙的主权债务评级。23日,葡萄牙议会拒绝了政府提出的财政紧缩计划,导致首相下台。可以预见,欧洲主权债乱局非短期能解决。

  新兴市场经济体和发展中国家尽管增长速度较快,但面临着通货膨胀压力加剧的考验。印度前中央银行行长雷迪(Yaga Venugopal Reddy)日前在华盛顿的一次研讨会上对记者说,新兴市场经济体当前的最大挑战在于应对通货膨胀。

  尽管美国失业率数据和房地产市场数据都还不尽如人意。但美国携国际主要储备货币国的地位,既不必过分为主权债务问题担忧,又没有新兴经济体的迫切通胀压力。不过,展望未来,许多经济学家认为,美国经济面临的不确定性依然很多,包括房地产业的调整何时完成仍无法确切预测,美联储货币政策在下半内是否转向,国际形势变动推高的油价对通胀预期的影响……种种不确定性使美国经济的增长前景面临变数。

 

美国如何扩大就业

美国市场毫无生气。按官方说法,经济衰退已于2009年6月结束,但就业大衰退(Great Jobs Recession)仍保持高速。自政府开始测算商业周期以来,尚未有一次衰退出现过如此高的失业率与未充分就业率,或是衰退后的就业增长如此乏力。2007至2009年衰退期间的失业人数,比前四次衰退加起来还要多;此外,这次这些岗位的复苏速度极其缓慢。在衰退期间丧失的880万份就业岗位中,2010年大约只恢复了90万份,且其中许多都是临时的人口普查岗位。全职岗位特大幅度的下滑、长期失业的持续时间、周平均工作时间的减少,均加剧了人们对美国经济前景的担忧。

许多人困惑,为何企业利润如此高,就业市场还如此糟糕。答案是它们之间存在因果关系。只要收入增长强劲,企业就不会挖空心思削减成本,以维持或提高利润率。但眼下收入增长乏力,使得企业不得不削减成本,尤其是劳动力成本。如今美国企业的生产率与利润率都已普遍提高。加上海外市场增长加速与股票回购,其结果就是,虽然利润率升高,但它们事实上并没有招兵买马。自去年6月以来,雇主们总共仅增设了28.4万份工作岗位。事实上,截至今年1月份,总就业人数比2009年6月份的就业人数还要少5.5万名。极目远望,我们似乎看不到有任何论据,可以挑战美联储(Fed)主席本•伯南克(Ben Bernanke)关于就业市场是全国民众担忧首要来源的论断。

最近的头条新闻披露,美国1月份新增就业岗位惨淡,仅3.6万份(之前普遍的预测是14.8万份)。失业率降至9%是一种不切实际的描述,因为有50万气馁的劳动者退出了就业市场。但退出就业市场的他们,并没有退出生活。所以,这些人代表着美国经济丧失了很大一部分消费能力。

再加上840万工作时间被削减的非自愿兼职就业人员,我们可以计算出,目前的“家庭”失业率应该仅略低于17%。这意味着,目前约2500万美国人要么失业、要么处于非充分就业状态。

在一个典型的衰退周期里,到了当前这个阶段,我们通常会见到下述情形:即不仅就业岗位减少趋势将被逆转,新增岗位数也将触及高点。正如经济学家戴维•罗森伯格(David Rosenberg)指出的:“尽管我们出台了美国有史以来刺激力度最大的财政与货币政策,但我们仅将总体失业率拉低了12%。”

长期趋势正在压低就业增长。海外代工增多、自动化更加普及、有更多的全职岗位变成了临时与合同工岗位,工资中值停止增长。信息技术正急速发展,并被日益用于减少各种各样的岗位,尤其是那些重复性的例行工作。

最后,在我们走出金融危机引发的衰退之际,我们还面临高失业率可能会长期存在的风险。我们必须认识到,随着毕业生与移民加入劳动力大军,求职人数每年都将增长。这意味着,如果我们想吸收新劳动力、并回聘那些因衰退而失业的人,国内生产总值(GDP)的增长速度必须超越3.3%的所谓“趋势”增长率。未来几年,当我们对美国经济全面实施去杠杆化时,实际GDP平均增长率可能只能达到许多人预测的2%。如果这样,平均失业率将会上升。

这个问题短期内无法解决。最佳的长期解决方案、也是被普遍视为反映了国家需要的方案是,对美国基础设施进行再投资。该方案不仅能创造数十万个就业岗位,还能为私人部门经济增长保驾护航。这些工程必须由一家独立的公共或私人委员会管理,以经计算得出的最低回报率为基础;且必须收取使用费,使其成本最终由使用者承担。如此一来,其成本将被视为投资,而非债务的增加,从而避免引发债券市场的恐慌。这将得到两党的支持,因为美国人亲眼目睹国内的基础设施已经支离破碎,而且,较之任何其它种类的支出,这类投资对就业市场的乘数效应要大许多。

为日益增长的人口创造新就业岗位,对于我们的左中右各派政党及它们在经济问题上根深蒂固的立场都是一项挑战。有数百万男女都愿意且渴望工作,但他们的技能和精力正遭到浪费。这不合常理。


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